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中古マンションの築年数、おすすめは何年?

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  • 中古マンションを買いたいけど、築年数はどのくらいがおすすめ?
  • 買ったら危ない築年数はあるの?

中古マンションの物件探しを始めたものの、築浅のマンションは価格が高いし、築古のマンションは色々心配

結局なかなかマンションを決めきれない方も多いのではないでしょうか。

私もそうでした。

人生に一度きりであろうマンション購入。

絶対に失敗したくないですよね。

私自身、この問題はかなり心配で調べ尽くしたので、本記事にて紹介します。

本記事を読むことで、安全安心な築年数のマンションを購入することができます。

本記事の筆者
  • 住宅メーカー勤務、家のプロ
  • 2020年に中古マンションを購入
  • 相場より300万円安く購入した
解説します

中古マンションを購入する時は、必ず資産価値を事前に調べましょう。

購入する値段=資産価値ではないので注意が必要です。

マンションの資産価値を調べるときは「住まいサーフィン」を利用しましょう。

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中古マンションの築年数、おすすめは20年以上

築20年のマンション

結論から言うと、中古マンションを購入する時は築20年以上の物件がオススメです。

理由は以下の2つです。

  1. 資産価値が下落しづらい
  2. 管理状況がわかりやすい

中古マンションの築年数おすすめ20年以上の理由①資産価値が下落しづらい

中古マンションは築20〜25年ほどで新築時の半額ほどに、物件価格が下落します。

そして、築26年には下落しきっています

中古マンションの下落率
東日本レインズ「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2018年)」より引用

つまり築20年以上のマンションであれば、購入時よりも値崩れを起こす確率が非常に低いです。

いつか売ることを考えている人も安心です

また新築と中古を比較すると、中古マンションの方が優れている事が沢山あります。

特に立地の面は中古マンションのほうが優れている事が多いです。

なぜなら好立地には、既にマンションが経ってしまっているため、新築マンションは年々駅から遠い物件が増えているからです。

立地が良ければ、築20年以上であっても半額以上の資産価値をキープ出来ている事もあります。

「マンションは資産」と考えるのであれば、築20年以上の中古マンションを購入するのは非常におすすめです。

関連記事:新築マンションと中古マンションのメリットを比較!転勤族におすすめなのはどっち?

中古マンションの築年数おすすめ20年以上の理由②管理状態がわかりやすい

築20年以上のマンションは、築浅よりも管理状態がわかりやすいです。

一般的にマンションは10〜12年ごとに大規模修繕工事が行われます。大規模修繕工事では、マンションの構造などについて、プロの鑑定士が診断を行います。結果は居住者で共有することになります。

築20年以上の物件であれば、1〜2回は修繕を経験しているので、物件の劣化具合を把握してから購入することができます。

中古マンションの築年数、おすすめしないのは40年以上

築40年以上

築20年以上がオススメと言いましたが、あまりに古すぎる物件については、別の問題があります。

耐震の問題です。

現在建っているマンションには「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類があります。

これから中古マンションを購入する時は、「新耐震基準」のマンションにしておいた方が無難です。それぞれの基準について解説します。

旧耐震基準は1981年5月以前

旧耐震基準は1981年5月31日までに建てられた物件で適用されています。

1950年に制定された「建築基準法」に基づく基準です。「中地震」程度の揺れに「崩壊しない程度」の強さを基準として建築するよう求めています。中地震とは「概ね50年に1度起きる地震」であり、震度などで表されることはありません。ただし、これでは非常にわかりにくいため、専門家には建物の重量などで計算する係数があり、だいたいの震度で言えば震度5前後程度ではないかという認識です。「倒壊しない程度」ですので、建物にひびが入る程度の強度であれば、この基準に反するものではありません。

ホームズより引用

新耐震基準は1981年6月以降

変わって新耐震基準は1981年6月1日以降に建てられた物件で適用されています。

1978年の宮城県沖地震を受け、新しい耐震基準が設けられました。これが新耐震基準と呼ばれるものです。新耐震基準では、旧耐震基準において「中地震で崩壊しない程度」とされていたものが、「中地震ではほとんど損傷しない(軽微なひび割れに留められる)程度」と、強化されたものが求められています。

なお、旧耐震基準では想定されておらず基準がなかった「大地震」において、「倒壊しない程度」の強度を基準とすることになりました。大地震は「500年に1度」の規模の地震のことを言います。震度で言えば6~7程度を指すものと考えられています。2011年3月の東北地方太平洋沖地震(「東日本大震災」と呼称される)はマグニチュード9.0、最大震度は7であり、大地震と呼ばれる地震でした。

ホームズより引用

今後、東日本大震災以上の大地震が発生することが考えられるので、可能な限り「新耐震基準」の物件を購入することをオススメします。

マンションの寿命は100年以上

それでは、マンションの寿命はどれくらいなのでしょうか。

一般的に、マンションで利用されているコンクリートの寿命は100年以上と言われています。つまりマンションは100年以上の寿命があると言えます。

海外で100年以上前の住宅が今でも残っているのは、海外の住宅がコンクリート造である事が大きな理由です。

でも50年くらいで取り壊しているマンションが多いような

以前は配管が先にダメになってしまっていたから

これまでのマンションは、築50年ほどで取り壊してしまう物件が多くありました。

その理由は3つあります。

理由①配管交換ができなかったため

高度経済成長期に建てられたマンションは、配管交換をしない事を前提とした設計だったため、配管がダメになったらマンション自体を取り壊すという事になっていました。

現在では、配管交換が可能なマンションが増えているので、「配管が原因で取り壊す」というマンションは減っています

近年はメンテナンスして長く住む方向になっています

理由②耐震性の問題

先ほど説明のとおり、旧耐震基準の物件はまだ存在しています。

未曾有の大災害が起きることを予想して、既に取り壊してしまっているマンションもあります。

理由③区画整理のため

高度経済成長時に多数建てられたマンション。後になって、自治体の区画整理の対象となって取り壊す事になったマンションは多いです。

区画整理による取り壊しは、今後絶対にないとは言い切れませんが、平成初期に比べれば考えづらいです。

築古でも住宅ローン控除を使える場合がある

マンションの見分け方

住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、住宅ローン控除を受ける事ができます。

この控除、凄く簡単に言うと、年末時点の住宅ローン残高×10%がキャッシュバックされます。

素晴らしい制度です

ただし、この控除を受けるには条件があって、マンションの場合は築25年以内の物件でないと適用されないと思われています。

この条件、間違って覚えている人が多いので、下記にて解説します。

住宅ローン減税の条件
  • 専有面積50㎡以上(そのうち1/2以上を自分で居住するために用いること)
  • 築25年以内であるか、もしくは耐震基準適合証明書を取得していること

つまり、築26年以上であっても「耐震基準適合証明書」を取得していれば、住宅ローン減税が適用されます。

耐震基準適合証明書とは、住宅などの建物の耐震性が建築基準法で定められた耐震基準を満たしているかを証明する書類です。この証明書は、「耐震基準を満たした建物を建築」「既存の建物に耐震工事」といったとき、自動的に発行されるものではありません。取得したい場合は、申請が必要です。

新生銀行より引用

築26年以上の物件を購入したい時は、この耐震基準適合証明書が発行できるような物件であるか、確認しておきましょう。

築古マンションはリフォーム代が高いかも!

ここまで、築20年以上のマンションをおすすめしてきましたが、1つ注意して欲しいことがあります。

築20年くらいになると、設備などの劣化でリフォームや修理が必要になるケースがあります。

場所目安年数
水回り(キッチン等)10〜20年で交換が推奨
給湯器10年前後から故障するリスク

このような二次的な費用が発生する可能性があるので、目先の物件価格だけで比較して購入しないように注意してください。

リフォームに関しては、コチラの記事にて解説しています。

まとめ:中古マンションは築年数のおすすめは20年以上

中古マンションを損せずに購入するのなら、築20年以上のマンションがオススメです。

マンションは戸建てと比較して資産の要素が大きいです。立地なども考慮しましょう。

さて結局、我が家が購入したのはどのようなマンションかというと築10年の駅近マンションを割安で購入しました。

狙っていても、希望エリアで築20年以上の気に入った間取りの中古マンションは見つかりませんでした。

中古マンションは巡り合わせです

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